Субстандартные ипотечные кредиты

Субстандартные ипотечные кредиты

Этот кризис не был случайностью, его вызвала вышедшая из под контроля отрасль экономики.

После великой депрессии в США, 40 лет наблюдался экономический рост без единого финансового кризиса — финансовая отрасль жёстко регулировалась.

Однако, в1981 году президент Рональд Рейган назначил министром финансов председателя инвестиционного банка Merrill Lynch Дональда Ригана. Администрация Рейгана при поддержке экономистов и финансовых лоббистов начала 30 летний период финансовой дерегуляции. В 1982 году администрация Рейгана прекратила регулирование ссудо-сберегательных компаний, позволив им делать рискованные инвестиции, используя средства вкладчиков. К концу десятилетия сотни ссудо-сберегательных компаний обанкротились.

Рынки по природе не устойчивы или потенциально не устойчивы. Подходящая аналогия, это нефтяные танкеры.

До дерегуляции

Они очень большие и поэтому нужно ставить перегородки, чтобы предотвратить разлив нефти при крушении судна, конструкция судна должна это предусматривать. И после великой депрессии законодатели действительно ввели это «перегородки», а дерегуляция привела к отмене разделения на отсеки.

После дерегуляции

Кризис доткомов был первым плодом саморегулирования отрасли

Инвестиционные банки сформировали финансовый пузырь на рынке акций интернет компаний. В 2001 году рынок обвалился, инвестиционные убытки составили 5 трлн $.
Комиссия по ценным бумага и биржам (SEC) созданная для регулирования данной отрасли, ничего не предприняла. Впоследствии выяснилось, что банки продвигали интернет компании, заранее зная, что они обанкротятся. Биржевым аналитикам платили исходя из объёма привлечённого бизнеса.

В декабре 2002 года, 10 инвестиционных банков решили ситуацию, заплатив 1.4 млрд $ и пообещав исправиться.
После начала политики дерегуляции, крупнейшие банки были пойманы на: отмывании денег, мошенничестве, подделок бухгалтерской отчётности и т.д и т.д

В начале 90ых, политика дерегуляции и развития технологий привели к бурному развитию дериватитвов. Экономисты и банкиры утверждали, что это повышает стабильность рынок, на самом деле устойчивость только снизилась…
Используя деривативы банкиры могли играть в любые азартные игры, могли ставить на рост или снижение цен на нефть, на банкротство компаний и даже на погоду.
В конце 90ых, рынок деривативов составлял неконтролируемый рынок, объёмом в 50 трлн $. В 1998 году рынок пытались взять под контроль, однако эту попытку быстро пресекли.
В декабре 2000 года конгресс принял закон о «модернизации товарных фьючерсов», этот закон был разработан с помощью лоббистов финансовой отрасли и ЗАПРЕЩАЛ регулирование деривативов. После этого, всё только начиналось…

Пищевая цепь секьюритизации

Раньше, когда банки выдавали ипотеку, их интересовало, сможет ли человек на протяжении 10-20 лет платить по свои обязательствам. Поэтому банки были очень осторожны. Выглядело всё так, как на картинке ниже.

Должник выплачивает деньги своему кредитору (банку)

По новой системе, кредиторы продавали ипотечные кредиты инвестиционным банкам. Банки объединяли тысячи таких кредитов + автокредиты +студенческие ссуды и долги по кредитным картам, создавая сложные деривативы, так называемые обеспеченные долговые обязательства или ОДО. Затем, эти инвестиционные банки продавали ОДО инвесторам. Теперь, деньги выплачиваемые заёмщиком по ипотеке, поступали инвесторам по всему миру.
Всё стало выглядеть так.

А т.к ОДО это финансовый актив, ему должен быть присвоен рейтинг. Инвестиционные банки платили рейтинговым агентствам за оценку ОДО и многие из них получали рейтинг AAA (наивысший из существующих), а значит теперь и пенсионные фонды (которые могут инвестировать средства лишь в надёжные активы) могли спокойно покупать эти ОДО.
Это система была бомбой замедленного действия. Кредиторов больше не волновала кредитоспособность заёмщика, кредиты становились всё более рискованны, а инвестиционные банки не волновались, чем больше ОДО продадут, тем больше их прибыль. Кредитные агентства не несли ответственности за присвоенный рейтинг активам (чуть позже они скажут, что это всего лишь их мнение и прислушиваться к нему не обязательно).

Число ипотечных кредитов показывало рост в 25% ежегодно

Ипотечные кредиты

Вначале 2000ых резко произошёл рост субстандартного кредитования (более рискованные кредиты, под более высокую процентную ставку).

Субстандартные ипотечные кредиты

Эти субстандартные кредиты также объединяли в ОДО, после чего им всё равно присваивался рейтинг AAA, хотя инвестиции, так скажем с «душком». И т.к. по таким кредитам процентная ставка больше, поэтому банки и старались выдавать только такие кредиты, увеличивая свою прибыль.

По материалам документального фильма «Инсайдеры»

Как в России готовят ремейк американского ипотечного кризиса

Основным инструментом, используемым в настоящее время для развития ипотечного рынка, являются ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). В мировой практике можно выделить две основные модели выпуска инструментов, обеспеченных ипотекой. Стандартная модель секьюритизации (классические ИЦБ) применяется на большинстве развитых рынков и предполагает использование внутренних механизмов повышения кредитного качества облигаций, таких как субординация/транширование. Вторая модель основана на переупаковке ипотечных портфелей в форме одного транша с использованием исключительно внешних механизмов поддержки кредитного качества, таких как суверенные гарантии, поручительства и т. д. («агентские» ИЦБ). Эта модель применяется главным образом в США на базе агентств Fannie Mae и Freddie Mac, и именно она стала одной из главных причин распространения ипотечного кризиса 2007-2009 годов в масштабах экономики страны и за ее пределами. По этой же модели сегодня развивается российский рынок ИЦБ на базе «ДОМ.РФ». Но почему был сделан такой выбор, учитывая печальный опыт США?

Одной из причин проникновения «агентских» ИЦБ на российский рынок стало распространение мифов о высоких рисках многотраншевой секьюритизации и преимуществах государственной модели развития рынка ИЦБ, появившихся вследствие событий мирового финансового кризиса 2007-2009 годов. Мы попытались разобраться, насколько правдивы эти легенды.

Миф 1. Ипотечный кризис был вызван многотраншевой моделью

На самом деле ретроспективный анализ статистики американского рынка показывает, что последствия кризиса были вызваны не многотраншевой структурой сделок, а качеством активов, заложенных в обеспечение по ИЦБ. Так называемые субстандартные кредиты (subprime mortgages) выдавались в США в большом количестве без должной проверки платежеспособности заемщиков. В рамках выполнения Affordable Housing Goals, подразумевающих снижение ипотечной ставки по кредитам и повышение доступности жилья для семей с низким и умеренным доходом, агентства способствовали насыщению рынка ипотеки низкокачественными кредитами.

Распространенная в отдельных штатах практика «долг в обмен на ключи», позволяющая заемщику списать долг в обмен на заложенное по ипотеке жилье в любой момент времени, также не являлась причиной кризиса, а была фактором, усугубившим последствия рецессии. Отсутствие должного контроля за монополистами, ограниченное число качественных заемщиков, а также стремление Fannie Mae и Freddie Mac во что бы то ни стало выполнить поставленные перед ними задачи по объемам выдачи ипотеки и занять монопольную позицию стали отправной точкой возникновения рынка субстандартных кредитов.

По состоянию на 2008 год два агентства являлись владельцами или гаранторами более 70% низкокачественных кредитов в стране. Их дальнейшая секьюритизация (в том числе через однотраншевые ИЦБ) и переупаковка структурированных ценных бумаг в синтетические инструменты (CDO) и стали причинами кризиса.

Миф 2. ИЦБ с госзащитой — инновационная модель

Отчего-то принято думать, что ипотечные ценные бумаги с защитой государства являются прогрессивной инновационной моделью, позволяющей создать эффективную систему жилищного финансирования. В действительности «агентские» ИЦБ сложно назвать прогрессивным инструментом как раз по причине того, что такие бумаги опираются лишь на один экзогенный источник поддержки — гарантию государства или квазигосударственных структур. В этом и заключается фундаментальная ошибка модели: она способствует концентрации риска на суверенном балансе вместо диверсификации потенциальных потерь между частными игроками за счет индивидуально рассчитанных для каждой сделки внутренних механизмов повышения кредитного качества.

Критическая зависимость государства и рынка ипотеки США от Fannie Mae и Freddie Mac и многочисленные безуспешные попытки правительства «слезть с иглы» ипотечной модели, основанной на государственной гарантии, — по-прежнему болезненная тема для каждой президентской администрации, а обещания правительства (прописанные в каждом федеральном бюджете с 2013 года) закрыть агентства и реабилитировать рынок, вернув в него частный капитал, звучат, но пока остаются невыполненными. 10 сентября министр финансов США Стивен Мнучин предложил в Сенате США план приватизации Fannie Mae и Freddie Mac. Документ предполагает полное прекращение фактических государственных гарантий по однотраншевым облигациям агентств.

Таким образом, Россия рискует остаться единственной юрисдикцией в мире, где практикуется выпуск однотраншевых ИЦБ, риски по которым перекладываются на бюджет и плечи налогоплательщиков. При переходе на модель «огосударствления» кредитного риска необходимо фундаментально определиться, готов ли рынок становиться на рельсы предоставления суверенных гарантий, которые полностью покрывают риски банков и инвесторов, или государство хочет создать альтернативную модель, нацеленную на повышение отдачи государственных средств за счет расчета рисков индивидуально для каждой транзакции с учетом параметров портфеля и структуры эмиссии. Силу последней модели демонстрирует европейский рынок, в котором не использовалась концепция «агентских» ИЦБ, что позволило ему избежать образования пузыря низкокачественной ипотеки.

Миф 3. Государственные ИЦБ повышают ликвидность рынка

То, что государственные ИЦБ делают анализ риска ипотечной секьюритизации простым и прозрачным и повышают ликвидность рынка, — еще одно заблуждение. Парадигма полной внешней гарантии «агентских» ИЦБ убивает мотивацию участников рынка для детального анализа сделок и уничтожает конкуренцию и экспертизу на рынке.

Кроме того, в отсутствие каких-либо индикаторов (например, в виде объема младших траншей в классических сделках ИЦБ) государство и инвесторы не знают, какой объем риска переупаковывается в однотраншевые облигации. Анализ пула производится в закрытом режиме, в публичном доступе какая-либо информация относительно методологий и моделей, которые используются для расчета потенциальных потерь по пулу, отсутствует. Между тем инструменты многотраншевой секьюритизации способны стать платформой для оптимизации внутренних источников финансирования путем привлечения долгосрочных инвестиций со стороны институциональных и иных инвесторов. С одной стороны, старшие и наиболее защищенные транши могут быть предложены пенсионным фондам в качестве длинных, безрисковых и предсказуемых инструментов. С другой стороны, мезонинные и младшие транши могут «разбавить» стратегии хедж-фондов и других квалифицированных инвесторов, способных адекватно подойти к оценке потенциальных рисков.

Миф 4. Исполнение обязательств Fannie Mae и Freddie Mac доказывает безопасность модели

Доказательством безопасности государственной модели рынка ИЦБ считают факт полного исполнения обязательств Fannie Mae и Freddie Mac перед инвесторами в однотраншевые облигации. Однако инвесторы в бумаги с квазигосударственной гарантией не понесли потерь в том случае, если эти потери перекладывались на налогоплательщиков. Массовых дефолтов по «агентским» ИЦБ удалось избежать ценой колоссальных бюджетных затрат путем бесконтрольной эмиссии долларов и за счет трансформации всего американского ипотечного рынка.

Всего с 2008 по 2019 год на спасение Fannie Mae и Freddie Mac было выделено около $188,1 млрд государственной поддержки из средств налогоплательщиков. При этом указанные средства были потрачены государством практически одномоментно, что потребовало огромных объемов денежной эмиссии и привело к увеличению потолка государственного долга США на $800 млрд до отметки в $10,6 трлн. Возврат же основного долга занял у GSE 10 лет. При этом проценты за пользование денежными средствами и единовременную защиту государству/налогоплательщикам так и не были возмещены.

Таким образом, факт отсутствия потерь по облигациям отнюдь не означает, что государственная модель является правильной и безопасной для финансовой системы, скорее наоборот.

Миф 5. Классические ИЦБ — новый для России инструмент

Российский рынок многотраншевой секьюритизации успешно развивался более десяти лет, а в его практике насчитывается свыше 100 сделок с широкой палитрой активов, включая ИЦБ, обеспеченные кредитами банков, входящих в топ-30. Более чем за десятилетнюю историю в ряде российских банков и инвестиционных компаний сформировались опорные центры финансовой экспертизы, сотрудники которых обладают обширным опытом работы над российскими и трансграничными сделками. Более того, классическую модель секьюритизации успешно использовало АИЖК — предшественник ДОМ.РФ. Однако в 2016 году наблюдательный совет ДОМ.РФ одобрил изменение стратегии, предусматривающее переход на выпуск однотраншевых ипотечных облигаций, что стало копией модели, применяемой в США.

Распространение мифов о классической модели и переход к агентской снижает оптимизацию использования бюджетных средств, существенно ограничивает развитие не только ипотеки в России, но и в целом финансового рынка. Пора распрощаться с мифами, перестать полагаться исключительно на государство и мобилизоваться для построения качественного финансового рынка на уровне лучших мировых стандартов.

Routes to finance

Субстандартный кредит: квартира в ипотеку дорого и быстро (Апрель 2020).

Table of Contents:

Определение: Субстандартная ипотека — это жилищный кредит, который предоставляется заемщикам с нарушенной кредитной историей. Часто у них нет кредитной истории. Их кредитные баллы не позволяют им получить обычную ипотеку.

По данным FDIC, эти заемщики были делинквентными, банкротами, имеют низкие кредитные баллы и / или низкий доход. В частности, они были просрочены по их оплате (два или более 30-дневных просрочки в прошлом году).

Кредитор должен был списать или списать кредит, или было вынесено судебное решение в отношении них за последние два года. Они являются субстандартными, если они обанкротились за последние пять лет. Субстандартные заемщики обычно имеют низкие кредитные баллы, такие как FICO 660 или ниже. Их годовой доход составляет менее половины общих годовых процентов + процентных платежей по кредиту.

Такие кредиты имеют более высокий риск дефолта, чем кредиты основным заемщикам. Поэтому банки взимают более высокие пошлины, чтобы компенсировать им дополнительный риск. Они могут обладать более высокими процентными ставками, большими затратами на закрытие или требовать больше авансового платежа.

Должен быть предоставлен отчет по дорогостоящему кредиту FDIC, если его APR на 3 процентных пункта больше, чем доходность по аналогичной казначейской облигации, или если затраты на закрытие составляют более 8 процентов от суммы кредита. (Источник: FDIC, ComE-In Background)

Типы субстандартных кредитов

Чтобы привлечь субстандартных заемщиков, банки предлагали все виды займов, которые были дешевы в начале, но позже прибыли.

Большинство из них имели низкие «тизерные» ставки в течение первого года или двух. Многие заемщики не понимали, что после этого курс резко вырос. Другие думали, что они могут продать дом или рефинансировать до этого. Эти так называемые экзотические ссуды не были откровенно обманчивыми, но попали в неинформированные или наивные заемщики.

Вот примеры самых популярных:

Процентный кредит легче купить, потому что он не требует, чтобы какой-либо из принципов был оплачен за первые несколько лет кредита. Большинство заемщиков полагают, что они либо рефинансируют, либо продают свой дом, прежде чем основной долг будет погашен. Это очень опасно, потому что когда ежемесячный платеж увеличивается. Обычно они не могут позволить себе более высокую оплату. Если стоимость дома падает, тогда они не могут претендовать на рефинансирование или продать дом. В этом случае они вынуждены дефолт, потому что они не могут сделать более высокий платеж.

Опционные кредиты ARM позволяют заемщикам выбирать, сколько платить каждый месяц. Однако небольшой платеж означал, что остальное было добавлено к вашему директору. Через пять лет этот вариант исчезает, и кредит был даже больше, чем в начале.

Отрицательные ссуды по амортизации были похожи на займы с процентами, но хуже.Это потому, что они никогда не выплачивали основную сумму. Фактически, процентные платежи были настолько низкими, что каждый месяц долг увеличивался, поскольку он был добавлен к принципу. Другими словами, принцип рос каждый месяц.

Долгосрочные займы с фиксированной процентной ставкой, которые продлились 40 или 50 лет, вместо обычной 30-летней ипотеки.

Кредиты на воздушном шаре допускали низкие ежемесячные платежи, но требовали большой оплаты через пять-семь лет, чтобы погасить остальную часть кредита.

Безденежные кредиты, которые позволили заемщику взять кредит для авансового платежа. (Источник: ФАКТЫ: Типы субстандартных кредитов, Рейтер, 14 мая 2007 г.)

Экономический эффект

Субстандартные ипотечные кредиты были одной из причин кризиса ипотечного кредитования. Хедж-фонды обнаружили, что они могут зарабатывать много денег, покупая и продавая ценные бумаги с ипотечным покрытием. Это производные, основанные на стоимости базовых ипотечных кредитов. Они стали популярными, когда трейдеры начали связывать субстандартные ипотечные кредиты высококачественными традиционными ипотечными кредитами.

Трейдеры хедж-фондов разделили эти пакеты на разные компоненты, называемые траншами. Они вкладывали все платежи с низкими процентами с первых трех лет ипотечных кредитов субстандартного кредитования с помощью низких процентных платежей по обычным кредитам.

Выплаты с высоким процентом были объединены в транши, которые оказались более рискованными, потому что они были высокими. В довершение всего, они продали страхование от любых дефолтов, называемых свопами кредитных дефолтов.

Популярность ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, означала, что трейдерам хедж-фондов требовалось все больше и больше реальных ипотечных кредитов для удовлетворения спроса. Банки создали эти экзотические ипотечные кредиты только для того, чтобы получить больше бизнес-заказов, собрать ипотечные кредиты и продать их трейдерам хедж-фондов.

Все прошло хорошо, пока цены на жилье не начали снижаться в 2006 году. Это редко случалось в истории США. Тем не менее, это произошло примерно в то же время, когда многие заемщики обнаружили, что их процентные ставки пикали на третьем-пятом году экзотической ипотеки.

Поскольку их дом теперь стоил меньше, чем залог, они не могли рефинансировать или продавать дом. Когда они начали дефолт, владельцы ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, реализовали свои деривативы, которые не стоили того, за что они платили. Когда они пытались собрать свою страховку, эмитент (AIG) почти обанкротился. Это привело к финансовому кризису 2008 года и Великой рецессии.

Ипотечные облигации снова в моде. Привет 2008

Жадность инвесторов часто не знает границ, а история их ничему не учит. Субстандартные ипотечные кредиты, которые выдавались в США всем и каждому без проверки платежеспособности, упаковывались в кредитные облигации, обеспеченные этой ипотекой и продавались доверчивым и жадным инвесторам. Рейтинговые агентства давали этим облигациям максимальный рейтинг надежности, а доходность была выше среди бумаг с аналогичным рейтингом. В 2008 эта схема рухнула и вызвала глобальный экономический кризис.

Доступная ипотека снова в моде

Теперь на смену субстандартной ипотеке пришла неквалифицированная ипотека. Название другое, но сути это не меняет — неквалифицированная ипотека выдается заемщикам с низким кредитным рейтингом, плохой кредитной историей и по упрощенной процедуре проверки платежеспособности. В этом году кредиторы вложили в эти облигации более 18 миллиардов долларов США, что на 44% больше в сравнении с 2018 годом, а затем продали их инвесторам. Интересно, что всплеск продаж, как и в 2008 году, наблюдается на фоне роста просрочек по ипотекам, заложенным в эти облигации. Согласно данным Barclays Plc этот показатель достиг 3-5% при том, что средний уровень просрочек по обычной ипотеке с полной проверкой — 0,7%.

Доходность по таким облигациям сейчас выше 5%, а доходность по обычным ипотечным облигациям, в основе которых ипотеки, выданные надежным заемщикам, около 3,5%. Этим и объясняется повышенный спрос на облигации из неквалифицированной ипотеки — жадность при мнимом уровне защиты.

Пока никто из участников рынка не считает подобные облигации токсичными, ссылаясь на хоть и упрощенную, но проверку доходов, а также на то, что этот рынок пока слишком мал, чтобы стать большой проблемой . Однако с проверкой доходов по неквалифицированной ипотеке есть вопросы — для подтверждения доходов заемщики предоставляют только банковскую выписку, хотя для обычной ипотеки требуются полноценные налоговые справки. Если заемщик ведет сезонный бизнес и подает заявку в «хороший» сезон, никого не волнует, что через пару месяцев у него упадут доходы и платежу могут быть задержаны.

Посмотрите, как силен рынок ипотеки в этом году — большую часть года заявки на ипотеку держатся на самых высоких уровнях за десятилетие.

А теперь посмотрим на рынок недвижимости

Рост ипотечного кредитования и выпуск облигаций на основе неквалифицированной ипотеки был обусловлен ростом цен на недвижимость. Однако, взгляните не график ниже — это динамика цен на недвижимость в США.

Рост замедляется. Кроме того, стоит помнить, что мы находимся в завершающей стадии экономического цикла — рынки на пике, рынок труда на пике, а вот производство уже замедляется, ВВП замедляется. Когда это дойдет до рынка труда и начнутся сокращения и снижение зарплат, невыплаты по неквалифицированной ипотеке резко возрастут и подобные облигации снова обвалятся, а купившие их инвесторы потеряют деньги.

Выводы

Будьте внимательны и не теряйте бдительности. Не позволяйте жадности затуманить ваши глаза и перепроверяйте получаемую информацию. Высокая доходность всегда идет рядом с высокими рисками — помните об этом.

Понравился материал — ставь палец вверх и подписывайся на мои каналы в Дзен или Telegram , чтобы не пропустить новые материалы

Если статья была для вас полезна, поделитесь ей со своими друзьями в социальных сетях.

Субстандартная ловушка

Изучаем уроки американского ипотечного рынка

Американскую финансовую систему подрубила ипотека, причем не абы какая обыкновенная, а некая субстандартная. Данные слова нередко упоминаются в прессе, в том числе и в нашей газете, однако далеко не все читатели понимают, о чем именно идет речь. Российский рынок ипотеки возрождается, на нем появляются новые продукты, именно поэтому проект «Финансовая грамотность с «Финансовыми Известиями» решил поподробней остановиться на том, что случилось в США. Ведь ничто в мире не ново, а наша национальная проблема — мы любим наступать на давно известные всем грабли.

Субстандартный ипотечный кредит отличается от стандартного тем, что клиент первого вида ссуд ни в коем случае не станет получателем второго. Это ипотека, которую задорого выдают заемщику с ненадежной или весьма короткой кредитной историей, которому стандартный кредит на покупку жилья ни в жизнь не дадут, его признают неплатежеспособным. Причем процентная ставка является «плавающей», зависимой от неких макроэкономических параметров. А теперь попытаемся «на пальцах» разобраться, зачем это придумали и какие опасности в принципе таит такая система.

В начале 2000-х годов в США были очень дешевые деньги, ставка рефинансирования Федеральной резервной системы (ФРС) была на уровне 1% годовых. Де-юре при поддержке государства, а де-факто под крылом ФРС (это негосударственная структура!) были созданы два ипотечных гиганта — Fannie Mae и Freddie Mac. И кредиты на покупку жилья стали воистину «народными». На первых порах заемщики в ряде случаев платили вовсе по ставке 1% годовых, потом, правда, льготный период заканчивался и вступали в силу драконовские правила. В налоговую кабалу попали миллионы американцев, прежде всего достаточно бедных, они в буквальном смысле стали работать на банкиров.

А те, в свою очередь, доставали из воздуха новые деньги, которые шли опять-таки на «раздачу слонов» населению. Под ипотечные кредиты выпускались облигации, покупатели которых получали доход с выплат по ссудам на жилье, этот финансовый продукт (секьюритизация ипотеки) расходился как горячие пирожки. Однако только облигациями дело не закончилось, возникли финансовые инструменты, дающие право купить эти ценные бумаги (фьючерсы) или эту возможность (опционы), а также более сложные конструкции типа опционов на фьючерсы и наоборот. Весь этот «воздух» успешно впаривался инвесторам (в том числе частным) дельцами с Уолл-стрит, причем зачастую даже сами банкиры уже не понимали, какого порядка производными они торгуют и что та или иная ценная бумага означает, чем она обеспечена.

Постепенно ставка ФРС начала расти, и бедным янки стало все сложнее расплачиваться с банкирами, многим американцам, обремененным ипотекой, банально не хватало на еду. Как из рога изобилия посыпались дефолты, и банки стали отбирать у людей жилье, однако ситуация усугублялась тем, что цены на рынке недвижимости Америки сильно просели. Таким образом, человек оказывался и без жилья, и в долгах — дом забирал банк по текущей рыночной стоимости, а покупался он (в кредит) значительно дороже.

Отдельные антиамерикански настроенные экономисты называют субстандартную ипотеку массовым ограблением народа, и поспорить с ними сложно. Действительно, бедные в США после этой аферы стали еще бедней, зато финансовые корпорации сейчас рапортуют о новых прибылях. И не только бедные: практически каждое домохозяйство Америки является владельцем ценных бумаг, многие их которых моментально обесценились до нуля.

Какова тут мораль? Во-первых, о сыре и мышеловке — не стоит «покупаться» на «выгодные» предложения типа 1% годовых на первоначальном этапе. Во-вторых, об определенности — лучше всего заранее знать точный график платежей по кредиту, то есть ставка по ипотеке должна быть фиксированной. Субстандартных ипотечных кредитов в РФ пока что нет, однако ссуды с плавающей ставкой присутствуют. Отдельные участники рынка пытаются их всячески продвигать, и далее скорее всего процесс пойдет по нарастающей. А потом — что тоже не исключено — могут начать снижаться и требования к заемщикам. Поэтому в ипотечных вопросах нужно быть архибдительным, дабы не уподобиться миллионам американцев, которые попали в такое затруднительное положение.