Загрузка...Сбербанк спецсчет застройщика
Счет застройщика: как банки будут работать со строителями
С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», которые приведут к постепенному переходу от долевого к проектному финансированию строительства с привлечением банковских кредитов.
Два формата работы
— Какие основные изменения привнес обновленный 214-ФЗ в жизнь девелоперов?
— Изменений довольно много. Их смысл в том, чтобы защитить интересы дольщиков и повысить прозрачность рынка недвижимости в целом. Новые изменения в закон вводят дополнительные требования к застройщику и его деятельности. В частности, для контроля целевого использования средств дольщиков — покупателей квартир, теперь будут привлечены банки: застройщики переведут свои расчеты в ряд уполномоченных банков. Всего таких банков 55, и Сбербанк, конечно, в их числе.
— Когда застройщики должны открыть спецсчета?
— На открытие спецсчета у застройщиков есть время до 1 сентября 2018 года. Однако, не дожидаясь этой даты, многие компании уже открыли спецсчета.
— Что изменит появление спецсчетов в отношениях «банк—застройщик»?
— В целом их появление означает, что банк будет контролировать расходы девелоперов по спецсчетам. Важный момент — всех застройщиков можно разделить на две группы: те, кто получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, и те, кто еще будут получать разрешение. Первой группе клиентов также необходимо открывать спецсчет, но им банк предлагает упрощенный контроль, который выражается в запрете расходов, не связанных с проектом: например, покупка акций, выдача новых займов.
Во второй группе клиентов помимо соответствия платежей по целевому характеру банк будет смотреть на такие показатели, как доля авансов генподрядчику и доля затрат на операционную деятельность в бюджете проекта, который обозначен в проектной декларации. При этом график выполнения работ не контролируется.
— Будут ли сотрудники банка выезжать на стройку?
— Нет, это документарный контроль, который не предполагает выезд сотрудников банка на объекты.
— Как открыть спецсчет?
— Мы запустили услугу открытия спецсчета с 1 июля 2018 года — с того момента, как поправки вступили в силу. Открыть спецсчет очень просто, не сложнее чем обычный расчетный счет. Если застройщик — действующий клиент Сбербанка, ему достаточно позвонить своему менеджеру, который организует дистанционное открытие счета. Если компания не является клиентом Сбербанка, то необходимо зарезервировать спецсчет на сайте банка, а затем один раз подойти в дополнительный офис Сбербанка и там заключить договор.
— Сколько стоит открытие и ведение спецсчета?
— Тарифы, можно сказать, символические, учитывая тот объем работ, который требуется для проведения платежей застройщика. При этом банк создал всю необходимую инфраструктуру — и в сфере персонала, и в части ИТ-платформы, чтобы переход на новый «формат» был максимально комфортным.
Лайфхаки для застройщиков
— Насколько мне известно, Сбербанк проводит серию отраслевых семинаров по всей России, посвященных изменениям закона 214-ФЗ. Насколько они востребованы застройщиками?
— Очень востребованы: мы помогаем застройщикам разобраться в нововведениях, рассказываем о том, как адаптироваться к новым условиям и сохранить бесперебойную операционную деятельность. И самое главное — объясняем, как развивать свою инвестиционную программу, используя новые финансовые инструменты банка, в том числе кредитование под покрытие средствами на счетах эскроу.
Имеющийся информационный вакуум мы заполняем личными встречами с клиентами, а затем, собрав типовые вопросы, делаем своего рода лайфхаки для них. Сейчас у нас уже накопилось около 200 вопросов, на которые мы даем ответы нашим клиентам.
— Какие вопросы строительные компании задают чаще всего?
— Например, застройщикам интересно, можно ли зарезервировать спецсчет, но пока не подвергаться дополнительному контролю со стороны банка. Также спрашивают, нужно ли в этом случае закрывать прежний счет. Зарезервировать счет, но фактически начать на нем работу с сентября, безусловно, можно. Что касается возможности ведения прежнего расчетного счета, то мы не инициируем закрытие старых счетов.
— Можно ли сказать, что для добросовестных, устойчивых компаний изменения в 214-ФЗ не сильно изменят правила игры?
— Для опытных и добросовестных застройщиков переход на работу через спецсчета будет практически таким же незаметным, как переход с одного счета на другой. Проблемы могут возникнуть у тех компаний, которые ведут финансирование своих проектов «котловым» способом. Но в любом случае наши специалисты готовы помогать всем клиентам, чтобы обеспечить наиболее плавный и беспроблемный переход к работе по новым правилам.
Преимущества и привилегии
— Каковы особенности обслуживания клиентов-застройщиков Сбербанка?
— Клиенты Сбербанка — это более половины застройщиков и большинство подрядчиков, что позволяет оперативно выстраивать всю цепочку расчетов в одном уполномоченном банке. В Сбербанке все участники этой цепочки (застройщик — генподрядчик — техзаказчик) уже имеют открытые счета, и переход на банковское обслуживание будет для них быстрым и потребует минимум усилий. Как известно, одно из требований обновленного 214-ФЗ — это обеспечение подобной связки в одной кредитной организации.
Кроме того, понимая все опасения и трудности, с которыми могут встретиться застройщики при выполнении новых требований 214-ФЗ, мы присваиваем всем клиентам, которые подключают банковское сопровождение специализированных счетов застройщика в Сбербанке, статус приоритетных клиентов. Это значит, что они могут воспользоваться специальной выделенной линией службы поддержки приоритетных клиентов банка. При этом мы не делаем разницы в обслуживании клиентов из Москвы и регионов, приоритетная поддержка будет идентичной для всех.
— Расскажите о технических возможностях обслуживания спецсчетов в Сбербанке.
— Владельцам специального счета будет доступен автоматизированный контроль расходов по счету через личный кабинет застройщика. Это позволяет оперативно осуществлять банковское сопровождение — удаленно, с пошаговым отражением статусов, возможностью электронного запроса и досылки документов, автоматической проверки лимитов и подсказок для клиентов.
Проще говоря, в личном кабинете реализован функционал открытия договоров с подрядчиком и поставщиком: клиент-застройщик видит все движения по договору, может взаимодействовать с сотрудниками банка по проведению платежей, мониторит все операции.
— Как спецсчета, открытые застройщиками в Сбербанке, помогут клиентам использовать в дальнейшем эскроу-счета?
— Эскроу — это следующий этап развития отрасли. Использование эскроу-счетов будет означать, что застройщик не сможет пользоваться средствами дольщиков, будет строить объект на свои или кредитные средства. Поскольку в скором времени все застройщики перейдут к проектному финансированию с использованием счетов эскроу, банковское сопровождение для новых клиентов послужит фундаментом для установления партнерских взаимоотношений со Сбербанком при финансировании дальнейших проектов. Мы как активный игрок отрасли сегодня готовы поддержать все качественные проекты на рынке недвижимости.
Как сообщили в Минстрое России,
федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» содержит положения, направленные прежде всего на усиление защиты прав участников долевого строительства посредством введения механизма счетов эскроу, а также на создание необходимых правовых условий для обеспечения полноценного банковского сопровождения деятельности застройщика и контроля за целевым расходованием средств участников долевого строительства.
Усиливаются требования непосредственно к самому застройщику — компания должна иметь опыт не менее трех лет, иметь в портфеле не менее 10 тыс. кв. м построенного жилья и 10% собственных или 40% кредитных средств, соответствовать нормативам финансовой устойчивости и др.
Важным решением стал уход от «котлового» метода привлечения денежных средств граждан на строительство объекта. Это позволит обеспечить гарантию от их нецелевого расходования. Для застройщиков, уже реализующих начатые проекты, законом установлены обязательства открыть расчетный счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Также законом вводится банковское сопровождение застройщика. Этот механизм подразумевает прямой запрет банка на осуществление ряда операций по расчетному счету застройщика, в том числе банк вправе отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств.
Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015.
Сбербанк готов обслуживать спецсчета застройщиков за 5 тыс. рублей
Глава Минстроя Владимир Якушев обсудил с представителями Сбербанка вопросы банковского сопровождения деятельности застройщиков и ведения счетов эскроу, связанные с недавними изменениями законодательства о долевом строительстве. Об этом говорится в сообщении Минстроя по итогам совещания.
«В рамках совещания стороны также обсудили вопрос стоимости банковского сопровождения для застройщиков. По словам представителей банка, стоимость обслуживания одного расчетного счета застройщика может составит порядка 5 тыс. рублей в месяц», — говорится в сообщении.
Президент России Владимир Путин в среду подписал закон, предусматривающий создание новой системы финансирования жилищного строительства, который должен усилить защиту прав дольщиков, сообщалось ранее. Среди прочих мер, закон предусматривает, что с 1 июля 2018 года банковское сопровождение становится обязательным по всем строительным проектам, где привлечены средства дольщиков.
Застройщики должны открыть специальные счета в уполномоченных правительством банках до 30 сентября 2018 года. Отдельный счет открывается на каждое разрешение на строительство. В случае отсутствия таким счетов к указанному сроку, застройщики лишатся права привлекать средства участников долевого строительства, следует из норм законодательства.
«Глава Минстроя России поддержал предложение Сбербанка о совместном пилотировании банковских продуктов с участием застройщиков, работающих в рамках законодательства о долевом строительстве», — также отмечено в сообщении министерства.
Минстрой отмечает, что банком накоплен значительный опыт в структурировании и экспертизе проектов жилищного строительства, профинансированы более 500 застройщиков, в том числе с использованием инструмента эскроу. В настоящее время банком уже запущен пилотные проекты по кредитованию застройщиков с применением счетов эскроу в четырех регионах: Пермском крае, Республике Татарстан, Тюменской области, Алтайском крае, также отмечает министерство.
Банковское сопровождение
Введение банковского сопровождения застройщиков не скажется на стоимости строительства, говорится в сообщении кредитной организации. «При тесном взаимодействии с Министерством строительства Российской Федерации и регулятором мы создали новый максимально доступный продукт для клиентов-застройщиков. При его разработке мы стремились к тому, чтобы стоимость строительства не увеличивалась, а оставалась сопоставимой той, что была до изменения законодательства», — приводятся в сообщении слова директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова.
Стоимость сопровождения девелоперского проекта стоимостью 300 млн рублей составит менее 0,05% от бюджета строительства, отмечает представитель банка.
Банковское сопровождение счета застройщика в рамках законодательства о долевом строительстве — это контроль кредитной организацией целевого расходования средств дольщиков, с учетом ограничений по размеру авансов (не более 30% проектной стоимости) и административных расходов (не более 10-20% проектной стоимости в зависимости от вида раскрытия консолидированной отчетности застройщиком), отмечает банк.
Сбербанк спецсчет застройщика
Глава Минстроя России Владимир Якушев обсудил с представителями ПАО Сбербанк вопросы банковского сопровождения деятельности застройщиков и ведения счетов эскроу, связанные с недавними изменениями законодательства о долевом строительстве. Министр Владимир Якушев отметил высокую значимость повышения информированности и лояльности участников рынка жилой недвижимости в рамках перехода на новую модель финансирования.
Как отметил на совещании представитель Сбербанка, банком накоплен значительный опыт в структурировании и экспертизе проектов жилищного строительства, профинансированы более 500 застройщиков, в том числе с использованием инструмента эскроу. В настоящее время банком уже запущен пилотные проекты по кредитованию застройщиков с применением счетов эскроу в четырёх регионах: Пермском крае, Республике Татарстан, Тюменской области, Алтайском крае.
С 1 июля 2018 года банковское сопровождение становится обязательным и по проектам, по которым получено разрешение на строительство до 01.07.2018. На открытие специальных счетов Застройщикам в соответствии с 175-ФЗ от 01.07.2018 дается 2 месяца.
Глава Минстроя России поддержал предложение Сбербанка о совместном пилотировании банковских продуктов с участием застройщиков, работающих в рамках законодательства о долевом строительстве.
Участники встречи выразили готовность к совместной работе в рамках проектных и законодательных инициатив Минстроя России в целях развития строительной отрасли, разработки новых продуктов и совершенствования российского законодательства по жилищному строительству.
СПРАВОЧНО
С 1 июля Сбербанк запускает два новых продукта для застройщиков. Это кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение.
Суть продукта Сбербанка по счетам эскроу
Застройщик открывает кредитную линию – до 85% бюджета проекта – и финансирует строительство объекта. Квартиры в этом доме продаются по договорам долевого участия, а расчеты должны осуществляться с использованием счета эскроу. Покупатель квартиры может внести на счет сразу все деньги или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того как дом построен, в том числе эти деньги являются источником погашения целевого кредита. Среди преимуществ этого механизма возможность снижать процентную ставку в зависимости от продаж квартир. Процентная ставка будет снижаться в зависимости от продаж квартир по договорам эскроу: чем больше поступит денег на счета эскроу, тем ниже процентная ставка. Финансирование банка будет идти вне зависимости от продаж и поступления средств дольщиков.
Если сейчас застройщики занимают у банков под 11-14% годовых, то с новой схемой эта ставка может опуститься до 4,5-5%.
Банковское сопровождение специального счета застройщика
Директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов прокомментировал: «При тесном взаимодействии с Министерством строительства Российской Федерации и регулятором мы создали новый максимально доступный продукт для клиентов застройщиков. При его разработке мы стремились к тому, чтобы стоимость строительства не увеличивалась, а оставалась сопоставимой той, что была до изменения законодательства. В результате в проекте, например, стоимостью 300 млн. руб. она составит менее 0,05% от бюджета строительства».
Сбербанк запустил новую услугу — банковское сопровождение специального счета застройщика в рамках 214-ФЗ. Стоимость сервиса составляет всего 5 тысяч рублей в месяц.
Банковское сопровождение счета застройщика в рамках 214-ФЗ — это контроль кредитной организацией целевого расходования средств на предмет соответствия статьям затрат, предусмотренных 214-ФЗ, с учетом ограничений по размеру авансов (не более 30% проектной стоимости) и административных расходов (не более 10-20% проектной стоимости в зависимости от вида раскрытия консолидированной отчетности застройщиком).
Сбербанк спецсчет застройщика
Дата проведения: 15 августа 2018
Место проведения: Фурштатская 24, 2 этаж
Время проведения: 15:00-17:00
1) Получение разрешений на строительство
— Потребует ли осуществление строительства по нескольким разрешениям на строительство, в рамках одного утвержденного ППТ, создания отдельного застройщика для каждого участка?
Госстройнадзор: Часть 1.1. 214-ФЗ. Нет, не потребует.
2) Порядок открытия расчетных счетов застройщика в уполномоченном банке.
— Если на день вступления в силу указанного закона у застройщика имеется действующий счет в уполномоченном банке, могут ли по нему осуществиться операции или должен быть открыт иной счет?
Сбербанк: По разрешениям, полученным до 01.07 можно использовать старый счет, по полученным после – необходимо открывать спецсчет. Банк старается добиться того, чтобы имеющийся счет мог стать спецсчетом застройщика.
— Должен ли указанный в законе расчетный счет использоваться для поступления денежных средств от дольщиков? Если да, каким образом дольщик будет считаться надлежащим образом уведомленным об открытии указанного расчетного счета?
Сбербанк: 100% да, заключайте доп. соглашение об изменении счета. В случае перечисления средств на старый счет, обязанность застройщика данные денежные средства оправить на тот счет, который будет контролироваться банком. Как эти перечисления будут контролироваться – вопрос открытый.
— Обязан ли застройщик открывать расчетный счет по каждому разрешению на строительство, полученному к моменту вступления в силу закона?
Сбербанк: Да, необходимо открывать на каждое разрешение спец.счет. Реквизиты этого счета должны быть указаны в проектной декларации. Обязательства застройщика, возникшие до вступления закона в силу, могут оплачиваться со специального счета. Или вы пользуетесь старым счетом для закрытия эти обязательств.
— Имеющиеся на данный момент остатки денежных средств с текущего счета застройщика не требуется перечислять на новые счета, открытые под разрешение на строительство?
Нет, не требуется.
— Обязан ли застройщик закрыть ранее открытые счета, которые используются для расчетов по другим проектам?
Нет, нет необходимости закрывать старые счета.
Когда сети доводятся до всех участков с разными разрешениями на строительство, но в документах будет указан только один участок. Как осуществлять такие платежи.
Горбунов Д.А.: отдельный договор на каждое разрешение. договор о техническом присоединении с указанием земельного участка. Необходимо дробить договор на каждую проектную декларацию.
Госстройнадзор Алексеева А.А.: Банк признал операцию нецелевой. Началась проверка. Если Госстрой после проверки не выявил нецелевого расходования средств. Банк примет письмо Госстройнадзора?
Сбербанк: Письмо не является основанием для проведения банком платежа. На данный момент не возникало таких ситуаций, что целевой платеж банк не пропускал. Доказать, что он целевой не составляет труда.
3) Порядок осуществления банковского контроля над целевыми расходами застройщика
— Вопрос в рамках контроля банками застройщика. Застройщик должен доказать/убедить банк в том, что его расходования по счету являются целевыми. Но при отказе банка в совершении операции, которая по мнению банка не будет соответствовать требованиям, Застройщик не имеет никакой другой возможности доказать, что это не так. То есть фактически банк на свое усмотрение будет одобрять/отклонять операции Застройщика. Двойной банковский контроль при работе по схеме эскроу. Будет ли кем-то контролироваться банк и его решения по данному вопросу.
Сбербанк: Практика показывает, что, предоставив все необходимые документы, доказать, что расходования являются целевыми, не составляет труда. У банка есть 3 дня на принятия или отклонение операции. У банка соответствующий отдел (штат сотрудников), отвечающих за этот вопрос
— За счет каких денежных средств застройщику осуществлять строительство социальных объектов и нести расходы по содержанию застройщика? (Из каких источников платить зарплату, соцвзносы и пр., действует ли ограничение 10% от проектной стоимости на собственные нужды)
Сбербанк: Сверяем платежи с тем, что указано в проектной декларации и сводной накопительной ведомости. Что включено – то пропускаем. До 20%. Если все передано генподрядчику – банк контролирует только то, что переводится генподрядчику. Ген.подрядчик должен иметь расчетный счет в уполномоченном банке.
Адамюк В.В.: Возможна ли корректировка, с какой периодичностью?
Банк: По возникновению потребности.
Горбунов Д.А.: кто работает по проектному финансированию? Возникают ли проблемы с системой контроля?
ЛенРусСтрой: проблем не возникает. На практике все становится понятно.
Юсупов Р.Д. : Банк считает всю экономику проекта. Какие проекты будут одобряться в первую очередь? Высоколиквидные? Доступное жилье в ЛО – экономика таких проектов скорее всего не устроит банк. Как вы будете решать кого кредитовать?
Сбербанк: При работе с эскроу счетами безусловно будет уделяться серьезное внимание маркетинговой составляющей. Требования к финансовой устойчивости и маркетингу будут выше.
— На какие платежи не распространяется банковский контроль (членские взносы и т.д. Допустимо ли осуществление деятельности в объединениях/некоммерческих организациях)
Сбербанк: На все, кроме запрещенных (Если разрешение до 01.07.18)
— Закон не позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома / группы домов в пределах одного разрешения на строительство?
— Как осуществляется выплата заработной платы, если одно юридическое лицо ведет несколько проектов: должно быть пропорциональное разделение или на усмотрение застройщика – со счета любого проекта?
Сбербанк: Разрешения до 01.07.18 – на усмотрение застройщика. Что касается с 01.07 – с учетом требования, в рамках 10%. Банк рекомендует разделять затраты на все счета пропорционально по количеству проектов, но решает сам застройщик.
— Имеет ли застройщик право возмещать за счет денежных средств участников долевого строительства платежи, совершенные им в целях приобретения земельного участка под строительство до начала заключения договоров долевого участия?
Сбербанк, Госстройнадзор: На приобретение и аренду можно, на возмещение – вопрос открытый. Вероятно, нет.
— Как будет осуществляться расчет и контроль накопленной суммы авансов, будет ли учитываться зачет авансов за счет выполнения?
Госстройнадзор, Сбербанк: Должен зачет учитываться. Задан вопрос минстрою, ждем разъяснений.
4) Порядок работы по счетам эскроу, с учетом внесенных изменений
— Получалось ли подтверждение от банковского сектора, что застройщикам будут предоставляться кредитные средства на АХР (зарплата и пр.) застройщика при работе по счетам эскроу? Предусмотрено ли какое-либо привлечение сторонних средств?
Сбербанк: Привлечение сторонних средств невозможно. Кредитные средства выделяются на проект и АХР проекта. Контролироваться кредитные средства будут также, как и проектное финансирование.
— Имеет ли застройщик право возмещать за счет денежных средств участников долевого строительства платежи, совершенные им в целях приобретения земельного участка под строительство до начала заключения договоров долевого участия?
5) Разрешенная деятельность застройщика: запрет на совершение сделок, не связанных со строительством в пределах одного разрешения.
— Допустима ли реализация имеющихся у застройщика непроданных жилых помещений, ком. недвижимости.
Сбербанк: является ли это иной деятельностью? Необходимы разъяснения Минстроя.
— Допустим ли расчет по закрытым проектам (арендные платежи, расчет с подрядчиками)
Сбербанк: В рамках старого счета или если убедите банк, что это обязательства, возникшие в рамках старого разрешения на строительство.
-Распространяется ли запрет на осуществлении иных видов деятельности на всех застройщиков, в том числе уже осуществляющих на дату вступления изменений в силу привлечение денежных средств участников долевого строительства или направивших проектную декларацию в уполномоченный орган для получения заключения?
Запрет распространяется только на разрешения, полученные после 01.07.18
—Вправе ли застройщик исполнять возникшие до 01.07.2018 г. обязательства, если при этом расходование денежных средств осуществляется не на цели, предусмотренные измененным 214-ФЗ, и операция не входит в перечень операций, перечисленных в Постановление Правительства РФ о составе документов, необходимых для проведения операция по расчетному счету застройщика?
6) Перечень документов, необходимый для предоставления банку
— Действует только на разрешения, полученные после 01.07.2018?
Сбербанк: Нет, действует на те проекты, что были и до 01.07.18 Ждем разъяснения Минстроя, можно ли не принимать эти документы у тех, кто получим разрешения до 01.07.18
Сбербанк будет по-новому кредитовать строительство жилья
С 1 июля Сбербанк запускает два новых продукта для застройщиков. Это кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение, сообщила «Ведомостям» начальник отдела методологии финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова. Это связано с изменениями в закон о долевом строительстве, которые вступают в силу 1 июля 2018 г. Одно из основных нововведений — запрет привлекать деньги населения напрямую. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему продавать квартиры: через банковское сопровождение или счета эскроу. С 1 июля 2019 г. выбора уже не будет: все застройщики обязаны работать исключительно через счета эскроу.
Суть продукта Сбербанка по счетам эскроу: застройщик открывает кредитную линию – до 85% бюджета проекта – и финансирует строительство объекта (жилого дома или застройки), объясняет Назарова. Квартиры в этом доме продаются по договорам долевого участия, а расчеты должны осуществляться с использованием счета эскроу. Покупатель квартиры может внести на счет сразу все деньги или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того как дом построен, в том числе эти деньги являются источником погашения целевого кредита, уточняет Назарова. Среди преимуществ этого механизма она называет возможность снижать процентную ставку в зависимости от продаж квартир. Финансирование банка будет идти вне зависимости от продаж и поступления средств дольщиков, рассказывает Назарова: «Это исключает ситуации, когда застройщик вынужден продавать квартиры с большой скидкой, чтобы продолжать финансировать строительство».
Новые правила продажи жилья. Что изменится для покупателей, строителей и банков
Управляющий партнер «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский называет хорошим решением то, что деньги, размещенные на счетах эксроу, будут списываться в счет погашения кредита. Это значит, застройщикам не придется брать на себя обязательства по обслуживанию долгосрочных кредитов, что безусловно сэкономит их затраты, говорит он. Однако насколько выгодным будет переход на схему работы по этим счетам, можно будет сказать, только узнав размер процентной ставки по данному продукту, продолжает он.
Процентная ставка будет снижаться в зависимости от продаж квартир по договорам эскроу: чем больше поступит денег на счета эскроу, тем ниже процентная ставка, говорит директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. Сейчас Сбербанк реализует пилотные проекты по такой схеме. Так как проекты начали реализовываться месяц назад, фактическая процентная ставка по данным кредитам существенно не снизилась, говорит он. Если сумма задепонированных средств дольщиков на счетах эскроу по кредитуемому банком проекту составит половину задолженности по кредиту застройщика, ставка может снизиться на 30%. А когда средства дольщиков полностью покроют кредит застройщика, процентная ставка снизится вдвое. В кредитное соглашение включается формула, по которой ставка по кредиту ежемесячно пересчитывается, уточняет Бессонов.
Если сейчас застройщики занимают у банков под 11-14% годовых, то с новой схемой эта ставка может опуститься до 4,5-5%, считают разработчики законопроекта.
Второй инструмент, который предлагает Сбербанк – банковское сопровождение счета застройщика. Банк будет контролировать целевое расходование средств с учетом ограничений по размеру авансов (не более 30% от проектной стоимости) и административных расходов (не более 10%), говорит Назарова. «Для компаний такой контроль несколько усложняет проведение платежей: появляется необходимость предоставления большого количества подтверждающих документов, но в целом ситуация рабочая и мы к ней готовы», – комментирует директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. Новые полномочия банков и ужесточающийся контроль за целевым расходованием средств до сих пор вызывают вопросы, говорит Колочинской из «Векторстройфинанса»: «Ответственность перед покупателями возлагается на застройщика, при этом он не вправе самостоятельно распоряжаться деньгами. Есть опасения, что данная схема может стать причиной проволочек в решении текущих вопросов на стройке и привести к увеличению сроков строительства».
